Vendita della casa

Quando il venditore paga le imposte

Il guadagno che si realizza con la vendita della casa rientra nella categoria dei "redditi diversi" ed è quindi soggetto a tassazione.

Infatti, quando dalla cessione della casa deriva una plusvalenza, che equivale ad una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso, si realizza un valore.

Questo valore, se derivante da una cessione a titolo oneroso di una casa acquistata o costruita da non più di 5 anni, è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria "redditi diversi" e, come tale, assoggettato a tassazione con le normali aliquote Irpef.

Fanno eccezione a tale regola:

• gli immobili pervenuti per successione

• quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l'immobile, sono trascorsi 5 anni dall'acquisto o costruzione dello stesso

• le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
   

L'imposta sostitutiva sulla plusvalenze

In materia di tassazione di queste plusvalenze, a partire dal 2006 è stato introdotto un sistema alternativo a quello vigente. Infatti, il venditore ha ora la facoltà di chiedere all'atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un'imposta sostitutiva di quella sul reddito.
 

ATTENZIONE

Sulle plusvalenze realizzate con le cessioni poste in essere fino al 2 ottobre 2006, si applica l'aliquota dell'imposta sostitutiva del 12,5%. Il decreto legge n. 262 del 3 ottobre 2006 ha elevato tale aliquota al 20%.

Il notaio stesso provvederà all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva, ricevendo immediatamente dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.
 

Le nuove regole per gli immobili acquisiti per donazione

Sulle cessioni effettuate dall'entrata in vigore del decreto legge n. 223 del 2006 (4 luglio 2006), quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, l'eventuale plusvalenza realizzata va assoggettata a tassazione se non sono trascorsi 5 anni dal momento in cui il donante ha acquistato l'immobile a quello della sua cessione.
 

La plusvalenza tassabile è pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante.

Questa nuova previsione è stata adottata per evitare manovre elusive da parte dei proprietari di immobili acquistati (o costruiti) da meno di 5 anni. In precedenza, infatti, questi potevano donare l'immobile a una terza persona che, successivamente, lo vendeva senza pagare imposte sulla plusvalenza realizzata.
 

ESEMPIO

Il proprietario di un immobile decide di vendere a 300.000 euro l'immobile acquistato 2 anni prima ad un prezzo di 200.000 € e mai utilizzato come abitazione principale.

In base alla normativa precedente, per evitare la tassazione della plusvalenza di 100.000 euro, poteva semplicemente effettuare una donazione dell'immobile (ad un parente) e farlo vendere dal donatario e, di conseguenza, nessuna tassazione era prevista, dal momento che si cedeva un immobile pervenuto in donazione.

Con la nuova previsione, la plusvalenza conseguita dall'operazione di cessione sarà comunque tassata, anche in caso di donazione.
 

Credito d'imposta per riacquistare la prima casa

Chi può usufruire del credito d'imposta per riacquistare la prima casa

A favore di coloro che vendono l'immobile per il quale al momento dell'acquisto hanno fruito dei benefici previsti per la "prima casa" (descritti al capitolo 2), la normativa vigente riconosce un credito d'imposta se entro un anno dalla vendita acquistano un'altra abitazione non di lusso costituente "prima casa".

Il credito d'imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio "prima casa", ed è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all'imposta di registro o all'Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
 

Il credito d'imposta compete anche quando si acquisti un'altra abitazione mediante appalto o permuta. Nel caso del contratto di appalto, per fruire del beneficio è richiesto che lo stesso sia redatto in forma scritta e registrato.

Può usufruire del credito d'imposta anche chi ha acquistato l'abitazione con atto soggetto ad Iva anteriormente al 22 maggio 1993 (che quindi non ha formalmente usufruito delle agevolazioni "prima casa") ma comunque non prima dell'entrata in vigore della legge n. 168 del 1982.

In tal caso è però richiesto che l'acquirente, già allora, fosse in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della "prima casa".
 

Come si utilizza il credito d'imposta

Il contribuente può utilizzare il credito d'imposta in vari modi:

• in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto

• in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito

• in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentarsi successivamente al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso

• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602)

Per fruire del credito d'imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Se, per errore, la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l'atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d'imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l'effettiva sussistenza dei requisiti.
 

Quando non spetta il credito d'imposta

Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall'agevolazione "prima casa" in relazione al precedente acquisto, il credito d'imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:

• se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio "prima casa"

• se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti "prima casa"

• se l'immobile alienato è pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte
   

Acquisto di un immobile ristrutturato

Anche quando si acquista una casa che è stata oggetto di ristrutturazione immobiliare sono previste delle agevolazioni fiscali.

In particolare, è concessa una detrazione dall'Irpef a favore di chi acquista un'unità abitativa che si trovi in un fabbricato su cui sono stati eseguiti interventi di recupero edilizio da parte di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie.
 

Le condizioni per fruire della detrazione irpef

La detrazione Irpef, salvo ulteriori proroghe, si applica alle seguenti condizioni:

• l'acquisto o l'assegnazione dell'unità abitativa deve avvenire entro il 30 giugno 2007

• i lavori di ristrutturazione devono essere ultimati dall'impresa entro il 31 dicembre 2006

• gli interventi edilizi eseguiti devono aver riguardato l'intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante) del quale fa parte l'unità immobiliare che si acquista

È consentito beneficiare della detrazione anche per l'importo versato in acconto a condizione che venga stipulato un compromesso di vendita degli immobili, debitamente registrato presso il competente ufficio locale.

In caso di stipula di compromesso, per non perdere l'agevolazione occorre che il rogito si realizzi comunque entro il 30 giugno 2007.

Il termine "immobile" deve essere inteso come singola unità immobiliare. L'agevolazione, inoltre, non è connessa alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari che formano l'intero fabbricato. Pertanto, ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione, a prescindere dal fatto che gli altri immobili siano stati tutti venduti o assegnati.
 

ATTENZIONE

Il disegno della legge finanziaria per il 2007 prevede un'ulteriore proroga dell'agevolazione.
 

Quanto spetta per l'agevolazione

Per effetto delle nuove disposizioni contenute nel decreto legge n. 223 del 2006, che hanno prorogato fino al 31 dicembre 2006 l'applicazione dell'Iva al 10% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, la misura dell'agevolazione spettante varia a seconda del momento di sostenimento della spesa.

Acquisti effettuati prima del 1° ottobre 2006

In questo caso, l'acquirente o l'assegnatario ha diritto alla detrazione Irpef del 41% calcolata, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, sull'ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'immobile, risultante dall'atto di acquisto o di assegnazione.

Acquisti effettuati a decorrere dal 1° ottobre 2006

Dal 1° ottobre 2006 la percentuale della detrazione scende al 36% e si applica sempre sul 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'immobile.

In entrambi i casi la spesa complessiva su cui calcolare la detrazione (del 36% o del 41% sul 25% del prezzo indicato nell'atto) non può comunque eccedere l'importo massimo di 48.000 euro e va ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Essa comprende anche l'Iva addebitata all'acquirente dall'impresa di costruzione o dalla cooperativa.

ATTENZIONE

Per gli immobili acquistati dal 1° ottobre 2006 l'importo massimo di 48.000 € deve essere riferito alla singola unità immobiliare e non più ad ogni acquirente.
 

Come e quando chiedere la detrazione

Per beneficiare della detrazione occorre indicare la spesa effettuata in un apposito campo della dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Unico persone fisiche).

L'importo spettante va comunque ripartito in 10 rate annuali di pari importo.

I contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione rispettivamente in 5 e 3 quote annuali di pari importo.

Il requisito dell'età deve essere posseduto al 31 dicembre del periodo d'imposta in cui fruire della quota di detrazione spettante.

Non è necessario trasmettere alcun modulo di comunicazione all'Agenzia delle Entrate (obbligo previsto invece per fruire della detrazione dall'Irpef quando si ristruttura l'abitazione).

Non sono prescritte, inoltre, formalità particolari per effettuare il pagamento.
 

Per saperne di più

Decreto Ministeriale 2 agosto 1969

Caratteristiche delle abitazioni di lusso

Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131

Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro

Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917

Approvazione del Testo unico delle imposte sui redditi

Legge 23 dicembre 1998, n. 448 - art. 7, commi 1 e 2

Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo

Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380

Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia

Legge del 30 dicembre 2004, n. 311 - art. 1, comma 336

Legge finanziaria 2005

Legge del 23 dicembre 2005, n. 266 - art. 1, commi 496, 497 e 498

Legge finanziaria 2006

Decreto legge del 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248

Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonché interventi in materia di entrate e di contrasto all'evasione fiscale

Decreto legge del 3 ottobre 2006, n. 262

Disposizioni urgenti in materia tributaria e finanziaria

• Circolare del Ministero delle Finanze n. 73 del 27 maggio 1994

• Circolare del Ministero delle Finanze n. 108 del 3 maggio 1996

• Circolare del Ministero delle Finanze n. 122 del 1 giugno 1999

• Circolare del Ministero delle Finanze n. 95 del 12 maggio 2000

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 7 del 26 gennaio 2001

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 19 del 1° marzo 2001

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 50 del 12 giugno 2002

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 24 del 10 giugno 2004

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 10 del 16 marzo 2005

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 15 del 20 aprile 2005

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 19 del 9 maggio 2005

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 26 del 31 maggio 2005

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 38 del 12 agosto 2005

• Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 128 del 23 settembre 2005

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 27 del 4 agosto 2006

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 28 del 4 agosto 2006

• Istruzioni per la compilazione del modello 730

• Istruzioni per la compilazione del modello Unico persone fisiche

Tutti i provvedimenti sopra indicati sono reperibili sul sito internet dell'Agenzia delle Entrate